Projekt domu. Gotowy czy indywidualny?

Wybór projektu to jedna z najważniejszych decyzji podejmowanych przed budową domu. Możemy wybrać projekt gotowy, dostępny praktycznie od ręki lub projekt indywidualny, czyli na zamówienie. Ale czym się różnią poza ceną? Postaramy się to tutaj wyjaśnić.

Projekt gotowy - zalety.

• Niska cena - to różnica, którą widać od razu. Projekty gotowe sprzedawane są wręcz w hurtowych ilościach, dlatego firmy i biura oferujące takie projekty są w stanie proponować naprawdę korzystne ceny. Taki projekt może być kilkukrotnie, a w skrajnych przypadkach nawet kilkunastokrotnie tańszy od projektu indywidualnego.

• Czas realizacji - gotowy projekt zazwyczaj otrzymamy w ciągu kilku dni od zamówienia.

• Szeroka oferta - oferta projektów gotowych na rynku jest bardzo szeroka i różnorodna. Możemy wybierać pośród domów pasywnych, niskoenergetycznych, murowanych, drewnianych, z garażem, bez garażu, z poddaszem i bez, w różnym metrażu i stylistyce.

• Możliwość "zobaczenia" domu przed zakupem projektu - to jeden z plusów zakupu projektu gotowego ponieważ masz możliwość obejrzenia fotorealistycznych wizualizacji domu a często również zdjęć domów już zrealizowanych na podstawie danego projektu.

• Możliwość wprowadzania zmian w projekcie - to też ważne, że nie jesteśmy zmuszeni do realizacji projektu jeden do jednego. Jeśli chcielibyśmy przesunąć jakąś ścianę, zmienić nachylenie dachu lub zastosować inne rozwiązania elewacyjne to najczęściej autorzy projektu gotowego dają nam taką możliwość. 

Projekt gotowy - minusy.

• Konieczność adaptacji - zakup projektu gotowego to nie wszystko, trzeba jeszcze zaadaptować go do konkretnej lokalizacji. Adaptacja projektu gotowego polega na sporządzeniu projektu zagospodarowania terenu wraz ze wszystkimi niezbędnymi instalacjami zewnętrznymi (i ewentualnymi przyłączami) oraz utwardzeniami. Adaptacji też wymagają fundamenty, które należy dostosować do lokalnych warunków gruntowych i wodnych, czy konstrukcja dachu jeśli np. występują warunki śniegowe o podwyższonych parametrach, adaptacji też może wymagać charakterystyka energetyczna, jeśli była dołączona do projektu. Adaptacja projektu to oczywiście również koszty dla inwestora - od 2-3 tysięcy złotych w górę - w zależności od rodzaju i ilości instalacji na terenie oraz ilości i zakresu wprowadzanych zmian.

• Wprowadzanie zmian - o ile generalnie jest to zaletą, to musimy pamiętać, że nie wszystkie zmiany da się wprowadzić. Technicznie zapewne da się wszystko zrobić ale niektóre zmiany, szczególnie związane z konstrukcją czy lokalizacją elementów nośnych mogą powodować, że cały budynek konstrukcyjnie trzeba będzie zaprojektować od początku i wprowadzić zmiany również we wszystkich częściach instalacyjnych (instalacje elektryczne i sanitarne). Pod względem finansowym dla inwestora przestanie to być opłacalne a przecież zakres pracy i koszty architekt adaptujący może określić dopiero po zakupie projektu.

• Kłopot z dopasowaniem projektu do działki i warunków zabudowy - może okazać się, że dysponując nietypową działką np. o nieregularnym kształcie, czy dużym nachyleniu lub przy nietypowych warunkach zabudowy określonych w decyzji WZ lub planie miejscowym nie znajdziemy projektu gotowego dla siebie w niezbędny zakres zmian będzie po prostu za duży.

• Brak współpracy z autorem projektu gotowego na etapie budowy - trudno sobie nawet wyobrazić taką współpracę. Architekt, który wykonuje adaptację projektu typowego co prawda prawnie przejmuje odpowiedzialność za projekt ale nie zna wszystkich zastosowanych w nim rozwiązań, ponieważ ich nie analizował w zakresie większym niż wprowadzane zmiany. Mógłby - ale nie oszukujmy się - w przypadku projektów gotowych priorytetem są koszty.

• Powtarzalność projektów gotowych - jeśli lubimy się nieco wyróżniać to musimy się liczyć z tym, że w sąsiedztwie może powstać bardzo podobny, lub nawet taki sam dom

• Kompromis w kierunku uniwersalności - projekty gotowe mają się sprzedawać. Są tak tworzone aby odpowiadały na potrzeby jak największej grupy inwestorów i były w stanie spełniać wymagania jak największej ilości planów miejscowych czy decyzji WZ. Jeśli mamy mniej typowe oczekiwania lub chcemy do maksimum wykorzystać potencjał działki, to powinniśmy wybrać jednak projekt indywidualny 

Przy zakupie projektu gotowego warto zwrócić uwagę jeszcze kilka szczegółów. Niestety częstą praktyką jest pokazywanie rzutów domu z przewymiarowanymi meblami i brak precyzyjnych wymiarów. Pomieszczenia wydają się nam na przestronniejsze i bardziej ustawne. Dopiero na etapie budowy okazuje się, że nie urządzimy domu tak ja to sobie wyobrażaliśmy. 

Warto też zwrócić uwagę na szacowany koszt budowy podawany przez autora projektu gotowego. Radzimy się nie przyzwyczajać do tych kwot i nie kierować się nimi przy wyborze projektu. Przy szalejącej inflacji i braku stabilności na rynku materiałów może okazać się, że realizacja domu w podanej kwocie jest po prostu nie możliwa.

Projekt indywidualny - zalety.

• Dom szyty na miarę - niezależnie jakie na naszej działce panują warunki, jaki ma kształt, nachylenie, jakie są warunki gruntowe czy wodne, jakie otrzymaliśmy warunki zabudowy (lub obowiązują zapisy planu miejscowego) nasz dom będzie spełniał wszystkie (lub większość) nasze oczekiwania a także przepisy i obostrzenia i do maksimum wykorzystamy potencjał naszej działki lub zniwelujemy jej niedoskonałości.

• Bezpośredni wpływ na projekt - bierzemy czynny udział w pracach na etapie koncepcyjnym, określamy dokładnie nasze oczekiwania co do wyglądu, stylu, bryły domu, układu funkcjonalnego, metrażu, orientacji. ustalamy technologię budowę, wyposażenie w urządzenia i instalacje i dobieramy materiały. Mamy zasadniczy wpływ na nasz przyszły dom bo nasze potrzeby i sposób funkcjonowania różnią się od potrzeb innych. Mamy kontrolę nad kosztami budowy i eksploatacji.

• Dom będzie niepowtarzalny i jedyny w swoim rodzaju.

• Możliwość wprowadzania indywidualnych rozwiązań.

Projekt indywidualny - wady.

• Koszt projektu - nie ma co ukrywać, że indywidualne podejście i czas poświęcony tylko na nasz dom będzie kosztować. Projekt indywidualny będzie kilkukrotnie droższy. Pamiętajmy jednak, że brak konieczności późniejszej adaptacji w części niweluje tę różnicę. Pamiętajmy też aby określić dokładnie na początkowym etapie współpracy z architektem za co płacimy aby uniknąć niespodzianek.

• Czas oczekiwania na projekt - no tu jak powyżej - projekt indywidualny powstaje od "zera" tak aby spełniał wszystkie nasze oczekiwania. To musi potrwać. Warto jednak ustalić z architektem dokładnie terminy wykonania poszczególnych etapów prac projektowych.

• Kupowanie kota w worku - to prawda, tak na prawdę nie wiemy co otrzymamy. Warto więc dokładnie określić sposób współpracy z architektem na etapie koncepcji domu (np. możliwości i ilości wprowadzania zmian do koncepcji) i dobrze się do tego przygotować. Nie zaszkodzi też zapoznać się z portfolio projektanta czy biura i ocenić czy nasze wizje mają szanse być w ogóle spójne.

Zawartość projektów.

Trochę pominęliśmy ten fakt. Celowo. Zakładamy bowiem, że zawartość projektu w jednym i drugim przypadku będzie zgodna z przepisami, między innymi rozporządzeniem w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego oraz kompletna z punktu widzenia celu jakiemu ma służyć - czyli będzie wystarczająca do uzyskania pozwolenia na budowę i do zrealizowania budowy. Trzeba jednak wspomnieć, że w przypadku projektu gotowego nie mamy żadnego wpływu na jego merytoryczną zawartość. W przypadku projektu indywidualnego możemy (i powinniśmy) dokładnie ustalić co nasz projekt będzie zawierał a nawet ile egzemplarzy otrzymamy i w jakiej formie (np. dodatkowa wersja cyfrowa). To z całą pewnością korzyść.

Podsumowując.

Szacuje się, że dziś koszt projektu indywidualnego to ok. 2-4% kosztów całego przedsięwzięcia związanego z budową domu. To niewiele. A dobry projekt indywidualny może przynieść korzyści w ograniczeniu niepotrzebnych wydatków na etapie budowy i w dobrym wykorzystaniu działki. Wydaje się więc, że projekt gotowy jest dobrym rozwiązaniem gdy:

• spełnia wszystkie nasz potrzeby mieszkalne i logistyczne,

• spełnia wszystkie zapisy planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy,

• dobrze wpisuje się w działkę, jej ukształtowanie, wielkość, kształt i orientację,

• odpowiada nam technologia budowy,

czyli nie będziemy wprowadzać do niego żadnych zmian ale i nie czujemy potrzeby wyróżnienia się.

W przeciwnym razie lepiej wybrać projekt indywidualny.